Tasación en Espagne : une seule expertise suffit pour comparer les banques

Vous sondez trois banques espagnoles pour votre crédit immobilier, et chacune vous parle de « son » expertise. Trois rapports, trois factures de quelques centaines d’euros : la comparaison commence à coûter cher avant même d’avoir une offre sur la table. La croyance est répandue, y compris dans les guides francophones sur l’achat en Espagne — et elle est juridiquement fausse. Le droit espagnol dit l’inverse : l’expertise que vous payez vous appartient, et toute banque est obligée de l’accepter. Voici le texte exact, la durée réelle de validité, et les trois chiffres que presque personne ne distingue correctement.

Une seule expertise suffit : la banque est obligée de l’accepter

La règle ne vient pas de la loi hypothécaire de 2019, mais d’un texte plus ancien. L’article tercero bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario dispose :

« Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado […] y no esté caducada según lo dispuesto legalmente. »

En français : toute banque espagnole — y compris celles qui ont leur propre service d’expertise — doit accepter la tasación que vous lui présentez. Ce n’est pas une tolérance commerciale laissée à l’appréciation de l’agence. C’est une obligation légale, et le même article qualifie son non-respect d’infracción grave o muy grave de l’établissement de crédit.

Deux conditions, et deux seulement :

• le rapport est certifié par un expert (ou une société de tasación) homologué ;
• le rapport n’est pas périmé.

Aucune des deux ne dépend de la banque. C’est là toute la différence avec ce qu’on lit souvent, à savoir que le nouvel établissement « peut exiger sa propre expertise selon ses critères internes ».

La banque peut vérifier, mais pas vous facturer sa vérification

Le même article ajoute une précision que l’on oublie systématiquement : la banque conserve le droit de realizar las comprobaciones que estime pertinentes, mais en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

Concrètement : si la deuxième banque veut contrôler votre rapport, elle le fait à ses frais. Une ligne « contre-expertise » sur votre décompte de frais, alors que vous avez apporté une tasación valide, n’a pas de base légale.

Six mois : la durée réelle de votre fenêtre de comparaison

Un rapport d’expertise espagnol expire six mois après sa date d’émission. L’article 62.4 de l’Orden ECO/805/2003 est sans nuance : « Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe. »

Six mois, c’est nettement plus long qu’un processus de comparaison bancaire ordinaire. C’est précisément ce qui rend la multiplication des expertises inutile : un seul rapport couvre toute la phase de négociation, et il reste de la marge pour la signature chez le notaire.

Le détail qui raccourcit la fenêtre sans qu’on s’en aperçoive

L’article 62.1 de la même Orden fixe une seconde limite, absente des guides francophones : la date d’émission ne peut pas être postérieure de plus de deux mois à la dernière visite physique du bien (inspección ocular). Pour les terrains et quelques cas exceptionnels expressément justifiés dans le rapport, ce délai peut aller jusqu’à six mois (art. 62.2).

Ce que cela implique en pratique : le compteur de péremption démarre à la date d’émission, pas à la date de la visite. Un bien visité en mars et un rapport émis en mai restent valables jusqu’en novembre. Vérifiez toujours les deux dates sur le certificat — elles ne coïncident pas, et c’est la seconde qui commande.

Ce qui figure sur le rapport	Ce que cela détermine
Date de la dernière visite (inspección ocular)	Point de départ du délai maximal de deux mois avant émission (art. 62.1)
Date d’émission	Point de départ des six mois de validité (art. 62.4)
Finalité légale (finalidad)	L’usage pour lequel le rapport est opposable
Numéro d’inscription au registre du Banco de España	La preuve que l’expert est homologué (art. 63.1.a)

Qui paie l’expertise — et pourquoi cela change tout

L’expertise est à la charge de l’emprunteur, la gestoría à celle de la banque. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario répartit les frais nommément, à son article 14.1.e) i) : « Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. »

C’est la clé de voûte du raisonnement. Puisque c’est vous qui payez le rapport, c’est vous — et non la banque — qui en êtes le donneur d’ordre et le destinataire. Une banque qui vous « impose » son expert vous fait payer une seconde fois un service dont la loi vous reconnaît la maîtrise.

Le point vaut aussi pour un dossier refusé : une banque qui décline votre demande ne « conserve » pas votre expertise. Le rapport reste le vôtre et part avec vous chez la suivante, tant qu’il n’est pas périmé.

Vérifier que la société d’expertise est bien homologuée

Un rapport émis par un expert non homologué ne déclenche aucune obligation d’acceptation. C’est le seul vrai risque de la démarche, et il se contrôle en une minute.

L’article 63.1 de l’Orden ECO/805/2003 impose que le certificat mentionne la dénomination sociale de la société de tasación et son numéro d’inscription au registre du Banco de España (art. 63.1.a), ainsi que la finalité légale de l’expertise (art. 63.1.b). D’où deux vérifications avant de payer :

1. le numéro d’inscription figure bien sur le certificat, et la société apparaît au registre officiel des sociedades de tasación tenu par le Banco de España ;
2. la finalité déclarée est bien celle d’une garantie hypothécaire — un rapport émis pour une succession ou pour un contrat d’assurance ne remplit pas la même fonction.

Ajoutez-y l’exigence d’indépendance : l’article 13 de la Ley 5/2019 impose que l’évaluateur soit indépendant du prêteur et de l’intermédiaire de crédit immobilier, et qu’il applique des normes d’évaluation fiables et internationalement reconnues.

Les trois chiffres que tout le monde confond

Le prix, la tasación et le valor de referencia sont trois nombres différents, et chacun décide d’autre chose. C’est la source de la majorité des mauvaises surprises de trésorerie chez les acheteurs non-résidents, parce que les trois arrivent à des moments différents du dossier et ne sont jamais posés côte à côte.

Chiffre	D’où il vient	Ce qu’il détermine
Prix convenu	La négociation avec le vendeur	Ce que vous décaissez réellement
Valor de tasación	La société d’expertise homologuée	La base sur laquelle la banque calcule son pourcentage de financement
Valor de referencia	Direction générale du cadastre	La base imposable de l’impôt de transmission (ITP)

Sur le plan fiscal, la règle est écrite. L’article 10.2 du texte refondu de la loi sur l’ITP et l’AJD prévoit que, pour les biens immobiliers, la base imposable est le valor de referencia du cadastre à la date du fait générateur — et que si la valeur déclarée par les parties ou le prix convenu lui sont supérieurs, c’est la plus élevée de ces grandeurs qui est retenue. L’impôt ne descend donc jamais en dessous du valor de referencia, même si vous avez acheté moins cher. Ce valor de referencia est consultable à l’avance sur le siège électronique du cadastre, bien avant de signer.

L’expertise, elle, ne joue aucun rôle fiscal. Elle sert au calcul du financement, et les banques espagnoles retiennent en pratique la plus faible des deux valeurs — prix ou tasación — comme assiette de leur pourcentage. Ce n’est pas une règle légale mais une politique de risque constante sur le marché, et elle mérite d’être vérifiée dossier par dossier.

La conséquence tient en une phrase : quand le valor de referencia dépasse le prix payé, vous êtes imposé sur un montant que la banque ne finance pas. L’écart sort de votre trésorerie, et il reste invisible tant que les trois chiffres n’ont pas été alignés sur la même feuille.

Si vous préférez savoir quelles banques peuvent financer votre profil de non-résident avant de commander l’expertise, c’est le point de départ de notre accompagnement crédit non-résident : un seul dossier, présenté à plusieurs établissements.

Le cas du non-résident qui compare à distance

Pour un acheteur non-résident, l’ordre des opérations pèse plus lourd que pour un résident. Vous ne pouvez pas faire replanifier une visite d’expert en deux jours depuis l’étranger, et chaque aller-retour dans le calendrier coûte des semaines.

Trois repères utiles :

• Commandez l’expertise une seule fois, et tôt. Six mois de validité couvrent confortablement la comparaison, la négociation et la signature ; un rapport commandé trop tard oblige à attendre la visite au pire moment du dossier.
• Exigez la FEIN de chaque banque. L’article 14.1.a) de la Ley 5/2019 impose la remise de la Ficha Europea de Información Normalizada au moins dix jours calendaires avant la signature du contrat, et lui donne valeur d’offre ferme pour l’établissement pendant le délai convenu, qui ne peut être inférieur à dix jours. C’est le seul document qui permette de comparer des propositions sur la même grille, ligne par ligne.
• Ne laissez pas l’expertise expirer entre deux banques. Si les six mois arrivent à terme pendant la négociation, il faut un nouveau rapport — et l’établissement n’a plus aucune obligation d’accepter l’ancien.

Trois erreurs qui annulent l’avantage

Le droit joue en votre faveur, à condition de ne pas se saborder.

1. Laisser la banque commander le rapport « pour aller plus vite ». Si c’est la banque qui le commande, vous perdez la maîtrise du document au moment de changer d’établissement, alors même que la facture vous revient.
2. Confondre péremption et actualisation. Un rapport de moins de six mois reste valable même si le marché a bougé entre-temps. La banque peut faire ses propres vérifications, à ses frais, mais elle ne peut pas refuser le document pour ce motif.
3. Accepter un devis d’expertise sans finalité hypothécaire. Un rapport émis pour une autre finalité légale vous obligera à en commander un second, et le premier sera perdu.

Ce qu’il faut retenir

Une expertise, six mois, plusieurs banques. L’article tercero bis I) de la Ley 2/1981 transforme ce qui ressemble à une négociation en un droit opposable : vous payez le rapport (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), il vous appartient, et l’établissement qui le refuse commet une infraction. Le seul travail qui vous reste est de vérifier deux lignes sur le certificat — l’inscription au registre du Banco de España et la finalité hypothécaire — puis de garder l’œil sur la date d’émission.